Vicios ocultos: la entidad me reclama después de la conformidad. Cuánto dura mi responsabilidad, qué es un vicio oculto y qué pasa si no lo saneo

Hasta cuándo respondes: los plazos del artículo 69

El artículo 69.2 de la Ley 32069 fija plazos mínimos de responsabilidad que el contrato puede ampliar pero no reducir. En obras, el contratista cumple las obligaciones del artículo 1774 del Código Civil y responde por vicios ocultos por no menos de siete años desde la conformidad de la recepción total o parcial (69.2.b); en bienes y servicios, responde por la calidad ofrecida y por los vicios ocultos por no menos de un año desde la conformidad, salvo las excepciones que el contrato fije para bienes fungibles o perecibles cuando la estrategia de contratación lo previó (69.2.c); en la consultoría que elabora expedientes técnicos, responde por errores, deficiencias o vicios ocultos que la entidad puede reclamar por no menos de tres años después de la conformidad de la obra (69.2.d); y en la supervisión de obra, por no menos de los años de responsabilidad del contratista de la obra supervisada (69.2.e). El Reglamento añade que en los componentes de mobiliario y equipamiento la garantía no puede superar los dos años (216.2) y que en contratos de obra de S/ 50 millones o más, o estandarizados de uso internacional, el contrato puede limitar la indemnización por vicios ocultos, nunca por debajo del 20 % del valor actualizado del contrato y sin cubrir el dolo ni la culpa inexcusable (216.3). Dos consecuencias prácticas: el plazo corre desde la conformidad, no desde la entrega; y en bienes y servicios el reclamo del segundo año ya está fuera, salvo que el contrato haya pactado más.

Qué es un vicio oculto y qué no

La ley no lo define y por eso se pelea tanto. La regla que aplican los árbitros viene del Código Civil, que llama vicio oculto al defecto que existía al momento de la entrega, que no era conocible con una revisión diligente y que hace inútil el bien para su finalidad o disminuye su valor. Cuatro preguntas resuelven casi todos los casos. ¿Existía al entregar? Una fisura por asentamiento del terreno puede ser vicio de construcción; una fisura por una sobrecarga posterior, no. ¿Era visible al recibir? Lo que la comisión de recepción pudo ver y aceptó no es oculto; para eso existe el acta de recepción con observaciones. ¿Afecta el uso o el valor? Un defecto estético menor no es vicio oculto, un equipo que falla sí. ¿Cuál es la causa? El desgaste normal, el mal uso, la falta del mantenimiento que el manual exige o la intervención de terceros excluyen tu responsabilidad, y la carga de probarlo se reparte: la entidad prueba el defecto y la fecha, tú pruebas la causa ajena. La recepción conforme, dice el Reglamento, no impide a la entidad reclamar después (216.1), pero tampoco le da la razón: le da el derecho a reclamar dentro del plazo y con prueba.

Cómo responder la carta

Responde siempre por escrito y dentro del plazo que la carta te dé; el silencio se lee como reconocimiento tácito y te acerca a la infracción. Primero, pide lo que la entidad debe darte: la descripción precisa del defecto, la fecha en que apareció, las pruebas (informes, fotos, ensayos) y la constancia de uso y mantenimiento. Segundo, propón una inspección conjunta con acta, y si el defecto es técnico, un peritaje independiente cuyo costo asuma quien pierda. Tercero, decide con esa información: si el vicio es real y tuyo, sanear es la salida barata: un plan de reparación o reposición con fechas, ejecutado y cerrado con acta de conformidad del saneamiento; eso mata la infracción del literal k) antes de nacer. Si no lo es, discrepar con fundamento: explica por qué el defecto no existía al entregar, era visible, no afecta el uso o tiene una causa ajena, adjunta tus pruebas y deja constancia de que te sometes a la vía de solución de controversias del contrato. Lo que nunca conviene es la respuesta ambigua: reconocer "para calmar" y luego no reparar es exactamente la conducta que el artículo 87.1.k sanciona.

Si no hay acuerdo: conciliación, arbitraje y la infracción

La discrepancia sobre si existe un vicio oculto y quién lo paga es una controversia del contrato y se resuelve por los mecanismos del artículo 76: conciliación previa si el contrato la pactó (artículo 81) y arbitraje (83). El plazo de caducidad tiene una regla propia: en las controversias por defectos o vicios ocultos, se computa desde la conformidad otorgada por la entidad hasta sesenta días hábiles después de vencido el plazo de responsabilidad del contratista (84.6.e); es decir, la entidad puede reclamar durante todo tu periodo de responsabilidad y un poco más, y tú puedes llevar tu discrepancia al arbitraje en esa misma ventana. Si no reparas, la entidad puede hacerlo por su cuenta y cobrarte el costo en el arbitraje, con intereses y daños. Y aquí aparece el Tribunal: el literal k) del artículo 87.1 sanciona con inhabilitación de 6 a 24 meses (90.1.c) al que no procede al saneamiento de los vicios ocultos requerido por la entidad, cuya existencia haya sido reconocida por el contratista o declarada en vía arbitral. Es una infracción con dos llaves: primero el reconocimiento o el laudo, después el incumplimiento del saneamiento. Mientras la existencia del vicio se discute de buena fe, no hay infracción; cuando el laudo dice que sí y no reparas, la hay, y además prescribe a los cuatro años (93.1). Qué cuesta y cuánto dura ese arbitraje lo explicamos en la guía sobre arbitrar contra el Estado.

Lo que no debes hacer

Ignorar la carta: el silencio no detiene el plazo y te resta credibilidad en el arbitraje. Reconocer por escrito sin haber verificado, para "no pelear": el reconocimiento es la primera llave de la infracción k). Reparar sin acta: si lo arreglas y no queda constancia, en un año te lo pueden reclamar de nuevo. Discutir el reclamo por WhatsApp con el residente o el área usuaria: todo lo que importa va por escrito, a la autoridad de la gestión administrativa. Y dejar que venza la ventana de caducidad pensando que "ya pasó": corre hasta sesenta días hábiles después de tu periodo de responsabilidad, no antes.

Base legal de esta guía

Esta guía se apoya en las siguientes normas, verificadas en su texto oficial:

• Ley 32069, artículo 69.2. Responsabilidad del contratista: siete años en obras desde la conformidad de la recepción (con las obligaciones del artículo 1774 del Código Civil), un año en bienes y servicios desde la conformidad con excepciones para fungibles y perecibles, tres años en expedientes técnicos desde la conformidad de la obra, supervisión no menor que la del contratista, límites a la indemnización en obras.
• Ley 32069, artículos 87.1.k, 90.1.c y 93.1. Infracción por no sanear los vicios ocultos requeridos por la entidad cuya existencia fue reconocida por el contratista o declarada en vía arbitral; inhabilitación de 6 a 24 meses; prescripción de cuatro años.
• Ley 32069, artículos 76, 81, 83 y 84.6.e. Mecanismos de solución de controversias; conciliación pactada; arbitraje; caducidad en vicios ocultos desde la conformidad hasta sesenta días hábiles después de vencido el plazo de responsabilidad.
• Reglamento D. S. 009-2025-EF, artículos 113.2, 138.1 y 216. Garantía de prestaciones accesorias renovada hasta su conformidad; garantía de fiel cumplimiento vigente hasta la conformidad en bienes y servicios; la recepción conforme no impide reclamar vicios ocultos; garantía de mobiliario y equipamiento de hasta dos años; límites a la indemnización en obras de S/ 50 millones o más, no menores al 20 %.

Información referencial actualizada a septiembre de 2026 sobre la Ley 32069 y su Reglamento (D. S. 009-2025-EF). Cada caso es distinto; esta guía no reemplaza la evaluación de tu expediente ni garantiza resultado alguno.