Las dos vías para desalojar a un inquilino que no paga
Cuando un inquilino deja de pagar o se queda en el inmueble después de vencido el contrato, no puedes echarlo por la fuerza ni cambiar las cerraduras por tu cuenta: eso es delito. La ley te ofrece dos rutas legales para recuperar tu propiedad.
La primera es el desalojo notarial express, regulado por la Ley 30933. Es más rápido porque buena parte del trámite ocurre ante un notario y solo al final interviene un juez de paz letrado para ordenar el lanzamiento. El gran requisito es que tu contrato de arrendamiento ya contenga ciertas cláusulas especiales desde su firma. Si no las tiene, esta vía no está disponible.
La segunda es el desalojo judicial, que se tramita en un proceso sumarísimo conforme al Código Procesal Civil (artículos 585 y siguientes). Es la vía general: funciona aunque tu contrato sea sencillo o incluso verbal, pero pasa por todo un juicio, por lo que toma más tiempo.
La elección entre una y otra depende sobre todo de cómo redactaste tu contrato. Por eso, antes de empezar, vale la pena que un abogado revise tu documento y te diga qué camino te conviene según tu caso.
- Desalojo notarial express (Ley 30933): rápido, pero exige cláusulas especiales en el contrato.
- Desalojo judicial sumarísimo (Código Procesal Civil): vía general, sirve para casi cualquier contrato, pero más lento.
Desalojo notarial express (Ley 30933)
- Más rápido: buena parte del trámite ocurre ante notario
- El juez de paz letrado solo interviene al final para ordenar el lanzamiento
- Exige cláusulas especiales en el contrato desde su firma
- Si el contrato no tiene esas cláusulas, esta vía no está disponible
Desalojo judicial sumarísimo (Código Procesal Civil)
- Vía general regulada en los artículos 585 y siguientes
- Sirve para casi cualquier contrato, incluso sencillo o verbal
- Pasa por todo un juicio: más lento
- Admite contestación, audiencia, sentencia y apelación
Desalojo notarial express: la Ley 30933 paso a paso
La Ley 30933, conocida como Ley del desalojo notarial express, fue publicada el 24 de abril de 2019 y sigue vigente. Permite recuperar el inmueble por dos causales: el vencimiento del plazo del contrato y la resolución del contrato por falta de pago de la renta.
Para usar esta vía, tu contrato de arrendamiento debe cumplir requisitos estrictos. Debe constar en escritura pública ante notario o en el Formulario Único de Arrendamiento (FUA), e incluir dos cláusulas clave: la cláusula de allanamiento a futuro, por la que el inquilino acepta de antemano restituir el inmueble cuando se configure la causal; y la cláusula de sometimiento expreso al procedimiento de la Ley 30933. También debe individualizar el inmueble e indicar la cuenta bancaria donde se paga la renta.
El trámite empieza ante el notario, que notifica al inquilino en el inmueble y en su domicilio contractual. El inquilino tiene cinco (5) días hábiles para acreditar que no se ha configurado la causal invocada (por ejemplo, que el contrato sigue vigente o que ya pagó, con la constancia de transferencia). Si no se opone o su oposición es infundada, el notario extiende un acta no contenciosa que funciona como título para el lanzamiento.
Con esa acta, el juez de paz letrado verifica los requisitos y, dentro de un plazo de tres (3) días hábiles, ordena el lanzamiento, pudiendo disponer el descerraje y el apoyo de la Policía Nacional. Por eso se le llama express: bien usado, puede resolverse en semanas en lugar de años.
La lección práctica es clara: si vas a alquilar, conviene firmar el contrato con estas cláusulas desde el inicio. Es la mejor forma de protegerte ante un futuro incumplimiento.
- 11. Contrato con cláusulas especiales
El contrato debe constar en escritura pública o en el Formulario Único de Arrendamiento (FUA) e incluir la cláusula de allanamiento a futuro y la de sometimiento expreso a la Ley 30933, además de individualizar el inmueble e indicar la cuenta donde se paga la renta.
- 22. Notificación del notario
El trámite empieza ante el notario, que notifica al inquilino en el inmueble y en su domicilio contractual. Procede por dos causales: vencimiento del plazo del contrato o resolución por falta de pago de la renta.
- 33. Plazo del inquilino: 5 días hábiles
El inquilino tiene cinco (5) días hábiles para acreditar que no se configuró la causal invocada, por ejemplo que el contrato sigue vigente o que ya pagó, con la constancia de transferencia.
- 44. Acta no contenciosa
Si el inquilino no se opone o su oposición es infundada, el notario extiende un acta no contenciosa que funciona como título para el lanzamiento.
- 55. Lanzamiento ordenado por el juez: 3 días hábiles
Con esa acta, el juez de paz letrado verifica los requisitos y, dentro de tres (3) días hábiles, ordena el lanzamiento, pudiendo disponer el descerraje y el apoyo de la Policía Nacional.
Desalojo judicial sumarísimo: cuando tu contrato no tiene las cláusulas
Si tu contrato no incluye las cláusulas de la Ley 30933, o si simplemente prefieres la vía tradicional, el camino es el proceso de desalojo regulado en los artículos 585 al 596 del Código Procesal Civil. Se tramita como proceso sumarísimo, una vía pensada para ser más ágil que un juicio ordinario.
Según el artículo 586, pueden demandar el propietario, el arrendador, el administrador y todo aquel con derecho a la restitución del predio. Y pueden ser demandados el arrendatario, el subarrendatario, el ocupante precario o cualquier persona obligada a restituir el inmueble.
La competencia depende de la cuantía. Conforme al artículo 547 del Código Procesal Civil, si la renta mensual es de hasta 50 Unidades de Referencia Procesal (URP), conoce el juez de paz letrado; si supera ese monto o la pretensión no tiene cuantía determinada, conoce el juez civil. Para 2026, la URP equivale a S/ 550 (el 10 % de la UIT, fijada en S/ 5,500), de modo que 50 URP equivalen a S/ 27,500. Ten en cuenta que, en los desalojos por ocupación precaria, al no haber una renta de por medio, la pretensión suele considerarse sin cuantía y la conoce el juez civil.
En la práctica, el proceso judicial es más lento que el notarial porque admite contestación, audiencia, sentencia y posibilidad de apelación. La duración real varía mucho según la carga del juzgado y la conducta del inquilino, por lo que no conviene prometer plazos fijos.
Causales: falta de pago, vencimiento del contrato y ocupante precario
Para desalojar necesitas una causal válida. Las más comunes son tres.
Falta de pago de la renta. El artículo 1697 del Código Civil permite resolver el contrato cuando el inquilino no ha pagado la renta del mes anterior y vence un mes más, con quince días adicionales. Es la regla popularmente conocida como los dos meses y quince días. Si la renta se pacta por periodos mayores a un mes, basta el vencimiento de un solo periodo y quince días; y si se conviene por periodos menores a un mes, basta que venzan tres periodos.
Vencimiento del contrato. Cuando el plazo del arrendamiento termina y el inquilino no devuelve el inmueble, el arrendador puede exigir su restitución. Importante: según el IV Pleno Casatorio Civil, el solo vencimiento del plazo no convierte automáticamente al inquilino en ocupante precario; recién pasa a esa condición cuando el arrendador le requiere la devolución del bien y, pese a ello, no lo restituye, pues el título que tenía queda sin efecto.
Ocupación precaria. El artículo 911 del Código Civil define la posesión precaria como la que se ejerce sin título alguno o cuando el que se tenía ha fenecido. Es la causal típica de quien ocupa sin pagar y sin contrato vigente que respalde su posesión. Profundizamos en los tres requisitos que exige la jurisprudencia en nuestra guía de desalojo por ocupación precaria.
Falta de pago de la renta (art. 1697 CC)
- Procede cuando el inquilino no pagó la renta del mes anterior y vence un mes más, con quince días adicionales
- Es la regla conocida como los dos meses y quince días
- Si la renta es por periodos mayores a un mes: basta un periodo más quince días
- Si la renta es por periodos menores a un mes: basta que venzan tres periodos
Vencimiento del contrato
- El plazo del arrendamiento terminó y el inquilino no devuelve el inmueble
- El arrendador puede exigir la restitución
- Según el IV Pleno Casatorio, el solo vencimiento no convierte automáticamente al inquilino en precario
- Recién pasa a precario cuando el arrendador requiere la devolución y, pese a ello, no restituye
Ocupación precaria (art. 911 CC)
- Posesión que se ejerce sin título alguno o cuando el que se tenía ha fenecido
- Causal típica de quien ocupa sin pagar y sin contrato vigente que respalde su posesión
Base legal y jurisprudencia
Estas son las normas y la jurisprudencia que sustentan el desalojo en Perú, verificadas en fuentes oficiales y especializadas:
Ley 30933 — Ley que regula el procedimiento especial de desalojo con intervención notarial. Crea el desalojo notarial express por vencimiento de contrato o falta de pago, condicionado a las cláusulas de allanamiento a futuro y sometimiento expreso.
Código Procesal Civil, artículos 585 a 596 — Regulan el proceso de desalojo en la vía sumarísima: quiénes demandan y son demandados (art. 586), la acumulación del pago de rentas devengadas cuando el desalojo se funda en falta de pago (art. 585) y el lanzamiento (art. 593). La competencia por cuantía se rige por el art. 547 (hasta 50 URP, juez de paz letrado; sobre 50 URP o sin cuantía, juez civil).
Código Civil, artículo 1697 — Causales de resolución del arrendamiento, incluida la falta de pago (la regla de los dos meses y quince días).
Código Civil, artículo 911 — Define al ocupante precario: quien posee sin título o con título fenecido.
IV Pleno Casatorio Civil (Casación 2195-2011-Ucayali), sentencia del 13 de agosto de 2012, publicada en El Peruano el 14 de agosto de 2013 — Precedente vinculante que precisó cuándo una persona es ocupante precario: cuando ocupa un inmueble ajeno, sin pago de renta y sin título para ello, o cuando el título que tenía no genera efectos de protección frente al demandante porque se ha extinguido (por ejemplo, contrato resuelto, o vencido y con devolución ya requerida por el arrendador).
Ley 32430 — Ley de Arrendamiento Justo, publicada el 21 de agosto de 2025. No regula el desalojo, pero es relevante para el propietario con inquilino moroso: desde 2026, las personas naturales pagan el Impuesto a la Renta de primera categoría solo sobre la renta efectivamente percibida, de modo que no tributan por los alquileres que el inquilino dejó de pagar.
- Ley 30933: desalojo notarial express (vencimiento y falta de pago).
- Código Procesal Civil, arts. 585–596: proceso de desalojo sumarísimo; art. 547: competencia por cuantía.
- Código Civil, art. 1697: resolución del arrendamiento por falta de pago.
- Código Civil, art. 911: definición de ocupante precario.
- IV Pleno Casatorio Civil (Cas. 2195-2011-Ucayali): doctrina vinculante sobre precario.
- Ley 32430 (Arrendamiento Justo): desde 2026, el propietario persona natural solo tributa por la renta efectivamente cobrada.
Recuperar el inmueble y cobrar las rentas devengadas
Desalojar resuelve un problema, pero suele haber otro: la plata que el inquilino te dejó de pagar. El proceso de desalojo tiene como finalidad principal la restitución del inmueble, es decir, que el inquilino te devuelva la posesión.
En cuanto a las rentas impagas, el segundo párrafo del artículo 585 del Código Procesal Civil permite acumular la pretensión de pago de la renta solo cuando el desalojo se funda en la causal de falta de pago. Es decir, en un mismo proceso puedes pedir tanto la restitución como el cobro de los arriendos devengados.
Si tu caso no permite esa acumulación, o si la deuda es grande, el cobro puede gestionarse por separado mediante una acción de cobranza. Además, desde 2026, gracias a la Ley 32430 (Arrendamiento Justo), si eres persona natural ya no pagas Impuesto a la Renta por los meses que el inquilino no te pagó, porque solo se tributa sobre lo efectivamente percibido. En LEGALIAPRO trabajamos ambos frentes: la recuperación del inmueble y la cobranza de lo adeudado, dentro de nuestra área de derecho civil.
Cada situación depende de tu contrato, de los pagos realizados y de las pruebas que tengas. Por eso, lo más prudente es que un abogado evalúe tu caso antes de demandar, para elegir la vía correcta y reunir la documentación que necesitarás.
- Restitución del inmueble: que el inquilino te devuelva la posesión.
- Rentas devengadas: se pueden acumular en el mismo proceso si el desalojo es por falta de pago (art. 585 CPC).
- Cobranza separada: alternativa cuando no procede la acumulación o la deuda es alta.
- Beneficio tributario 2026 (Ley 32430): el propietario persona natural no tributa por rentas no cobradas.
Base legal y jurisprudencia
Esta guía se apoya en las siguientes normas y resoluciones vigentes (verificadas a 2026):
- Ley 30933 — Ley que regula el procedimiento especial de desalojo con intervención notarial. Crea el desalojo notarial express por dos causales: vencimiento del plazo del contrato y resolución por falta de pago de la renta. Exige que el contrato conste en escritura pública o FUA e incluya la cláusula de allanamiento a futuro y la de sometimiento expreso. El notario notifica y da 5 días hábiles al inquilino; luego el juez de paz letrado, dentro de 3 días hábiles, ordena el lanzamiento. Publicada el 24 de abril de 2019 y vigente. ver fuente
- Código Procesal Civil, artículos 585 a 596 (proceso de desalojo, vía sumarísima) y artículo 547 (competencia por cuantía). El art. 586 señala quiénes pueden demandar (propietario, arrendador, administrador, etc.) y ser demandados (arrendatario, subarrendatario, precario). El art. 585 (segundo párrafo) permite acumular el pago de rentas devengadas solo cuando el desalojo se funda en falta de pago. El art. 593 regula el lanzamiento. Según el art. 547, la competencia es del juez de paz letrado hasta 50 URP y del juez civil si la renta supera ese monto o no hay cuantía determinada. ver fuente
- Código Civil, artículo 1697 (causales de resolución del arrendamiento). Permite resolver el contrato cuando el inquilino no ha pagado la renta del mes anterior y vence un mes más con quince días adicionales (regla de los dos meses y quince días). Si la renta se pacta por periodos mayores a un mes, basta un periodo más quince días; si se pacta por periodos menores a un mes, basta que venzan tres periodos. ver fuente
- Código Civil, artículo 911 (posesión precaria). Define la posesión precaria como la que se ejerce sin título alguno o cuando el que se tenía ha fenecido. ver fuente
- IV Pleno Casatorio Civil — Casación 2195-2011-Ucayali (sentencia del 13 de agosto de 2012, publicada en El Peruano el 14 de agosto de 2013). Precedente vinculante: una persona tendrá la condición de precaria cuando ocupe un inmueble ajeno, sin pago de renta y sin título para ello, o cuando dicho título no genere efecto de protección frente al demandante porque se ha extinguido. Precisa que el solo vencimiento del contrato no constituye automáticamente título fenecido: se asume su continuación hasta que el arrendador requiera la devolución del bien. ver fuente
- Resolución Administrativa 000481-2025-CE-PJ — valor de la URP 2026. Fija el valor de la Unidad de Referencia Procesal (URP) para 2026 en S/ 550, equivalente al 10 % de la UIT, establecida en S/ 5,500. Relevante para la competencia por cuantía en el desalojo (50 URP = S/ 27,500). ver fuente
- Ley 32430 — Ley de Arrendamiento Justo (modifica la Ley del Impuesto a la Renta). Publicada el 21 de agosto de 2025. Cambia el criterio del Impuesto a la Renta de primera categoría del 'devengado' al 'percibido': desde 2026, las personas naturales tributan solo sobre la renta efectivamente cobrada, por lo que no pagan impuesto por los alquileres que el inquilino moroso dejó de pagar. No aplica a personas jurídicas. ver fuente
Información referencial actualizada a 2026. Cada caso es distinto; escríbenos para evaluar tu situación concreta.