La vía notarial express: plazos exactos fijados por ley
La Ley 30933 fija plazos concretos, no estimaciones. Una vez que el notario notifica al inquilino, este tiene cinco (5) días hábiles para acreditar que no se configuró la causal invocada. Si no se opone, o su oposición es infundada, el notario extiende un acta no contenciosa. Con esa acta, el juez de paz letrado tiene un plazo de tres (3) días hábiles para ordenar el lanzamiento.
Sumando estos plazos legales, el trámite formal desde la notificación hasta la orden de lanzamiento puede resolverse en poco más de una semana. En la práctica, hay que sumar el tiempo que toma coordinar con el notario y notificar efectivamente al inquilino (que depende de si se le ubica rápido), así como la ejecución física del lanzamiento si no desocupa voluntariamente. Aun con esos márgenes, esta vía suele resolverse en semanas, no en meses.
- 1Notificación del notario
El notario notifica al inquilino en el inmueble y en su domicilio contractual.
- 25 días hábiles de oposición
El inquilino puede acreditar que no se configuró la causal (por ejemplo, que ya pagó).
- 3Acta no contenciosa
Si no se opone o su oposición es infundada, el notario extiende el acta que sirve de título.
- 43 días hábiles del juez
El juez de paz letrado verifica los requisitos y ordena el lanzamiento en ese plazo.
La vía judicial sumarísima: por qué no hay un plazo fijo
El proceso de desalojo judicial, regulado en los artículos 585 a 596 del Código Procesal Civil, se tramita como sumarísimo (una de las vías más ágiles del sistema civil), pero eso no equivale a un plazo cerrado. El proceso admite contestación de la demanda, audiencia y sentencia; si cualquiera de las partes apela, el caso sube a una instancia superior y se extiende más.
Esta vía es la única disponible cuando tu contrato no tiene las cláusulas de la Ley 30933, cuando no hay contrato escrito, o cuando el caso es de ocupación precaria. Su duración real depende de: la carga procesal del juzgado, si el demandado contesta y se opone activamente, si se ubica fácilmente al demandado para notificarlo, y si alguna de las partes apela la sentencia.
Qué alarga cualquiera de las dos vías
- Demandado difícil de ubicar. Si no se le encuentra para notificarlo, puede requerirse notificación por edictos, que añade semanas.
- Oposición u observación activa. Tanto en la vía notarial como en la judicial, una oposición bien argumentada obliga a evaluar pruebas y alarga el trámite.
- Apelación (solo vía judicial). Si alguna parte apela la sentencia, el caso sube a la sala civil y se extiende varios meses más.
- Carga del juzgado o de la notaría. La disponibilidad de agenda también influye en cuánto tardan las diligencias.
- Resistencia física al lanzamiento. Si el ocupante no desocupa voluntariamente, coordinar el apoyo policial y, de ser necesario, el descerraje, toma tiempo adicional.
¿Por qué otros sitios prometen "15 a 90 días"?
Es un rango que circula en internet, pero no corresponde a un plazo fijado por ninguna norma peruana vigente para el proceso judicial de desalojo. Es más bien una estimación optimista que no distingue entre la vía notarial (con plazos legales reales, más cortos) y la judicial (sin plazo cerrado, dependiente del juzgado). Preferimos ser honestos: la vía notarial sí tiene plazos legales precisos que puedes verificar; la judicial varía según tu caso concreto y no conviene prometerte una cifra que no podemos garantizar.
Base legal
- Ley 30933. Fija los plazos de 5 días hábiles para la oposición del inquilino y 3 días hábiles para que el juez de paz letrado ordene el lanzamiento tras el acta notarial. ver fuente
- Artículos 585 a 596 del Código Procesal Civil. Regulan el proceso de desalojo en la vía sumarísima, sin un plazo total cerrado, dependiente de la contestación, audiencia y eventual apelación. ver fuente
Los tiempos mencionados son referenciales y varían según el notario, el juzgado y las particularidades de cada caso. Información actualizada a 2026.