Carta notarial de desalojo: requerir el pago y resolver el arrendamiento
Actualizado: 19 de junio de 2026·Lectura: 9 min·Por Frank Carlos Charcape Aliaga, abogado civil y de familia · CALL N° 014558
La carta notarial es el primer paso formal para recuperar un inmueble arrendado cuando el inquilino no paga o no desocupa: con ella requieres el pago de la renta vencida y/o resuelves el contrato, dejando fecha cierta. Bajo el artículo 1429 del Código Civil puedes dar un plazo no menor de 15 días para cumplir, bajo apercibimiento de resolución. Es el paso previo al desalojo, sea judicial o notarial (Ley N° 30933).
Cuando un inquilino deja de pagar o no quiere desocupar, el dueño del inmueble suele sentirse atrapado: la propiedad es suya, pero no puede simplemente entrar y recuperarla. El camino legal empieza por una carta notarial. En esta guía te explicamos cómo usarla para requerir el pago y resolver el arrendamiento, qué viene después (el desalojo) y te dejamos un modelo.
Cuándo usar una carta notarial de desalojo
La carta notarial es el primer paso formal cuando el arrendatario incumple: no paga la renta, vence el contrato y no se va, o usa el inmueble para algo distinto de lo pactado. Con ella requieres el pago de lo adeudado y/o comunicas que vas a resolver el contrato, dejando todo con fecha cierta. No es el desalojo en sí — eso viene después —, pero sin este paso el desalojo se complica.
Base legal: arrendamiento, resolución y desalojo
Conviene tener claras tres piezas:
Resolución por falta de pago. Si el inquilino no paga, puedes resolver el contrato. La vía más usada es el artículo 1429 del Código Civil: lo requieres por carta notarial para que pague en un plazo no menor de 15 días, bajo apercibimiento de que el contrato quede resuelto. Si tu contrato tiene cláusula resolutoria expresa (artículo 1430), puedes comunicar la resolución directamente.
Conclusión del arrendamiento. El Código Civil regula las causas por las que termina el arrendamiento (vencimiento del plazo, falta de pago, uso indebido del bien).
Desalojo notarial (Ley N° 30933). Si tu contrato reúne ciertos requisitos — entre ellos, la cláusula de allanamiento a futuro del inquilino —, puedes recuperar el inmueble por un procedimiento especial con intervención de notario y juez de paz letrado, más rápido que el desalojo judicial común.
Nunca recuperes el inmueble por la fuerza. Cambiar la cerradura, cortar los servicios o sacar las cosas del inquilino por tu cuenta puede configurar delitos y dejarte a ti como responsable. El único camino seguro es el legal: requerir, resolver y desalojar.
Tres cosas que puedes exigir en la carta
Situación
Qué requieres
El inquilino debe varias rentas
El pago de las rentas vencidas en un plazo, bajo apercibimiento de resolver.
Quieres terminar el contrato
La resolución por incumplimiento y la desocupación del inmueble.
El contrato ya venció
La restitución del inmueble por conclusión del arrendamiento.
Modelo de carta notarial de arrendamiento (requerimiento y resolución)
Ajusta el plazo — no menor de 15 días si resuelves por el artículo 1429 — y el detalle de las rentas adeudadas.
Descarga gratuita · Word
Modelo de carta notarial de desalojo en Word
✅ Requerimiento de devolución del inmueble con plazo expreso
✅ Redactado para servir de requerimiento previo al desalojo judicial
✅ Incluye la referencia al contrato y a la causal que invocas
Sin registro obligatorio. Tambien puedes copiar el modelo completo aquí abajo.
Señor(a): [Nombre completo del arrendatario] Dirección: [Dirección del inmueble arrendado o domicilio del arrendatario] Presente.-
De mi consideración:
Yo, [Tu nombre completo o razón social], identificado(a) con DNI/RUC N° [______], con domicilio en [tu dirección], en mi calidad de arrendador(a) del inmueble ubicado en [dirección completa del inmueble], en mérito del contrato de arrendamiento celebrado con usted con fecha [____], me dirijo a usted por la presente vía notarial para comunicarle y requerirle lo siguiente:
PRIMERO.- Conforme al contrato de arrendamiento antes referido, usted asumió la obligación de pagar una renta mensual de S/ [______], pagadera [los primeros días de cada mes / la fecha pactada], obligación que ha venido incumpliendo.
SEGUNDO.- A la fecha de esta carta, usted mantiene una deuda pendiente ascendente a la suma de S/ [______], correspondiente a [____] meses de renta vencida y no pagada de los meses de [detallar meses adeudados], pese a los requerimientos verbales que oportunamente le formulé.
TERCERO.- En tal sentido, al amparo del artículo 1429 del Código Civil, le REQUIERO para que en el plazo de quince (15) días calendario, contados desde la recepción de la presente, cumpla con cancelar la totalidad de la renta adeudada, BAJO APERCIBIMIENTO de que, vencido dicho plazo sin que satisfaga su obligación, el contrato de arrendamiento quedará resuelto de pleno derecho, sin necesidad de declaración judicial ni notificación adicional.
CUARTO.- Producida la resolución, usted deberá desocupar y restituir el inmueble en el estado en que lo recibió, dentro de los [____] días siguientes, así como pagar las rentas devengadas hasta la entrega efectiva del bien, conforme a lo dispuesto por el Código Civil para la conclusión del arrendamiento.
QUINTO.- En caso de persistir su incumplimiento, me reservo expresamente el derecho de iniciar el proceso de desalojo que corresponda —judicial o, de reunir el contrato los requisitos de ley, el desalojo notarial de la Ley N° 30933—, así como de reclamar el pago de las rentas pendientes y la indemnización por los daños y perjuicios ocasionados, con costas y costos.
Confío en que tomará usted las providencias del caso para evitar las acciones legales señaladas.
Atentamente,
_______________________________ [Tu nombre y firma]
DNI/RUC N° [______]
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Qué pasa después: el desalojo
Si vencido el plazo el inquilino no paga ni desocupa, el contrato queda resuelto y toca recuperar el inmueble. Tienes dos caminos:
Desalojo notarial (Ley N° 30933): más rápido, pero exige que el contrato cumpla requisitos formales (firmas certificadas y cláusula de allanamiento a futuro, entre otros).
Desalojo judicial: el proceso tradicional ante el Poder Judicial, aplicable cuando no se cumplen los requisitos de la vía notarial.
En ambos, la carta notarial de requerimiento es una prueba clave. Si además el inquilino te quedó debiendo, revisa cómo reclamar esas rentas en nuestra guía de carta notarial de requerimiento de pago, y considera nuestro servicio de recuperación de deudas. Para el detalle completo del proceso de desalojo —requisitos, costos, plazos y ocupación precaria—, revisa nuestra guía de cómo desalojar a un inquilino que no paga.
Errores frecuentes
Recuperar el inmueble por la fuerza en lugar de seguir la vía legal.
Dar menos de 15 días cuando resuelves por el artículo 1429.
No detallar las rentas adeudadas ni el monto exacto.
Tener un contrato sin las cláusulas que habilitan el desalojo notarial rápido.
Dejar pasar meses antes de actuar, acumulando deuda difícil de cobrar.
Conclusión
La carta notarial de desalojo es el primer movimiento para recuperar tu inmueble sin meterte en problemas: requiere el pago, resuelve el contrato y prepara el desalojo. Hacerla bien — con el plazo correcto y el detalle de la deuda — acorta los tiempos de todo lo que viene.
Si tu inquilino no paga o no desocupa, conversemos: te ayudamos a requerir, resolver y recuperar tu inmueble por la vía más rápida que permita tu contrato.
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Preguntas frecuentes
¿La carta notarial sirve para desalojar a un inquilino?
La carta notarial no desaloja por sí sola, pero es el paso formal indispensable antes del desalojo: con ella requieres el pago de la renta vencida o comunicas la resolución del contrato, dejando constancia con fecha cierta. Recién después, si el inquilino no paga ni desocupa, se inicia el desalojo, que puede ser judicial o, si el contrato lo permite, por la vía notarial de la Ley N° 30933.
¿Qué plazo doy en la carta notarial al inquilino?
Si vas a resolver el contrato por falta de pago bajo el artículo 1429 del Código Civil, el plazo para que el inquilino cumpla no puede ser menor de quince días calendario. Si tu contrato tiene una cláusula resolutoria expresa (artículo 1430), puedes comunicar directamente la resolución por el incumplimiento previsto en esa cláusula, sin necesidad del plazo de 15 días.
¿Qué es el desalojo notarial de la Ley 30933?
Es un procedimiento especial y más rápido que el desalojo judicial tradicional, que permite recuperar el inmueble con intervención de un notario y un juez de paz letrado. Requiere que el contrato de arrendamiento contenga cláusulas específicas (como el allanamiento a futuro del arrendatario) y que esté legalizado o con firmas certificadas. La carta notarial de requerimiento sigue siendo un paso del proceso.
¿Puedo cambiar la chapa o sacar las cosas del inquilino yo mismo?
No. Aunque el inquilino no pague, no puedes recuperar el inmueble por la fuerza, cambiar la cerradura ni sacar sus pertenencias por tu cuenta: eso puede configurar delitos y volverse en tu contra. El camino legal es requerir por carta notarial, resolver el contrato y, si no desocupa, acudir al desalojo judicial o notarial.
¿Qué debe contener la carta notarial de arrendamiento?
Debe identificar al arrendador y al arrendatario, referirse al contrato de arrendamiento (fecha y inmueble), precisar las rentas vencidas y su monto, otorgar un plazo para pagar o desocupar y advertir el apercibimiento de resolver el contrato e iniciar el desalojo. Cuanto más claro y documentado esté el incumplimiento, más sólida será la carta como prueba.
¿Cuánto cuesta y cuánto demora recuperar un inmueble?
El costo de la carta notarial es bajo (la redacción del documento más la tarifa de la notaría). Lo que toma más tiempo es el desalojo posterior si el inquilino no colabora: el desalojo notarial de la Ley 30933 suele ser más rápido que el judicial, pero depende de que el contrato reúna los requisitos. Por eso conviene preparar bien el contrato desde el inicio y actuar apenas se produce el incumplimiento.
¿Cuánto cuesta una carta notarial de desalojo?
Redactamos tu carta notarial para requerir al inquilino desde S/ 59, lista en 1 hora. Si además quieres que llevemos el desalojo (notarial o judicial) para recuperar el inmueble, lo cotizamos aparte según tu contrato y la situación. Cuéntanos cuántas rentas te debe y desde cuándo, y te orientamos.