Dos vías, dos requisitos distintos
Antes de reunir documentos, hay que saber por cuál vía vas: la notarial express (Ley 30933) o la judicial sumarísima (Código Procesal Civil). Cada una exige cosas distintas, y elegir mal te hace perder tiempo. Si quieres ver ambas vías en detalle, revisa nuestra guía de cómo desalojar a un inquilino que no paga.
Requisitos para la vía notarial express (Ley 30933)
Esta vía solo está disponible si tu contrato de arrendamiento, desde su firma, cumple requisitos estrictos:
- El contrato debe constar en escritura pública ante notario, o en el Formulario Único de Arrendamiento (FUA).
- Debe incluir la cláusula de allanamiento a futuro, por la que el inquilino acepta de antemano restituir el inmueble cuando se configure la causal (falta de pago o vencimiento).
- Debe incluir la cláusula de sometimiento expreso al procedimiento especial de la Ley 30933.
- Debe individualizar con precisión el inmueble arrendado.
- Debe indicar la cuenta bancaria donde se deposita la renta, para poder acreditar el pago o la falta de él.
Si tu contrato no tiene estas cláusulas desde el inicio, no puedes "agregarlas después" para usar esta vía: se requieren desde la firma. En ese caso, el camino es la vía judicial.
Requisitos generales de toda demanda (artículos 424 y 425 del Código Procesal Civil)
Si vas por la vía judicial, tu demanda debe cumplir los requisitos que exige cualquier proceso civil: designación del juez competente, tus datos y los del demandado (o la declaración jurada si se desconoce su domicilio), el petitorio claro (la restitución del inmueble, y el pago de rentas devengadas si corresponde), los hechos ordenados y numerados, los fundamentos de derecho, los medios probatorios, y tu firma junto con la de tu abogado. El artículo 425 exige además adjuntar copia de tu DNI y los medios probatorios que sustenten tu pedido.
Legitimidad: quién puede demandar y a quién se demanda
El artículo 586 del Código Procesal Civil precisa quiénes están legitimados. Pueden demandar el propietario, el arrendador, el administrador y, en general, todo aquel que tenga derecho a la restitución del predio. Pueden ser demandados el arrendatario, el subarrendatario, el ocupante precario, o cualquier persona a quien le sea exigible la restitución, aunque no haya participado en el contrato original.
Documentos prácticos que debes reunir
- Tu documento de propiedad o el título que te faculta a arrendar y demandar (partida registral, contrato de compraventa).
- El contrato de arrendamiento firmado, con sus adendas o renovaciones si las hubo.
- Comprobantes de los pagos recibidos y de los meses impagos (recibos, vouchers, transferencias, Yape o Plin).
- La carta notarial de requerimiento, si ya la enviaste, con su constancia de entrega (revisa el modelo en nuestra guía de carta notarial de desalojo).
- Comunicaciones con el inquilino (mensajes, correos) donde se reconozca la deuda o se acuerde la desocupación.
- Tu DNI y, de ser posible, los datos completos del demandado.
Requisitos específicos si tu causal es ocupación precaria
Cuando no hay contrato de por medio (o el que había ya feneció), la demanda se sustenta en la ocupación precaria. Aquí la jurisprudencia exige acreditar tres presupuestos: que eres titular del bien, que no existe relación contractual con el ocupante, y que no hay ninguna circunstancia que justifique su posesión. Lo desarrollamos con más detalle, incluida la jurisprudencia aplicable, en nuestra guía de desalojo por ocupación precaria.
Errores comunes que retrasan la admisión
- Intentar la vía notarial express sin que el contrato tenga las cláusulas exigidas desde su firma.
- No adjuntar el título de propiedad o el documento que acredita tu derecho a arrendar.
- Dejar el petitorio ambiguo, sin pedir con claridad la restitución (y, si corresponde, las rentas devengadas).
- No identificar correctamente al ocupante actual, sobre todo cuando hay subarriendo no autorizado.
Base legal
- Ley 30933. Exige contrato en escritura pública o FUA, con cláusula de allanamiento a futuro y de sometimiento expreso, para acceder al desalojo notarial express. ver fuente
- Artículo 424 del Código Procesal Civil. Requisitos generales de toda demanda. ver fuente
- Artículo 425 del Código Procesal Civil. Anexos de la demanda: copia de DNI y medios probatorios. ver fuente
- Artículo 586 del Código Procesal Civil. Legitimidad activa y pasiva en el proceso de desalojo. ver fuente
Información referencial actualizada a 2026. Cada caso es distinto; escríbenos para evaluar tu situación concreta.