Qué es la posesión precaria
El artículo 911 del Código Civil define la posesión precaria como la que se ejerce sin título alguno, o cuando el título que se tenía ha fenecido. En otras palabras: alguien ocupa un inmueble sin pagar renta y sin ningún derecho reconocido para estar ahí, o tenía un derecho (un contrato, un permiso) que ya se acabó y aun así sigue ocupando.
Esta figura es distinta del desalojo a un inquilino que no paga (donde sí existe un contrato de arrendamiento vigente o recién vencido). El precario nunca tuvo contrato, o el que tenía ya no produce efectos. Si tu caso involucra un contrato de arrendamiento, revisa mejor nuestra guía de cómo desalojar a un inquilino que no paga.
Los tres presupuestos que exige la jurisprudencia
Para que prospere una demanda de desalojo por ocupación precaria, la jurisprudencia exige acreditar tres presupuestos:
- Titularidad del bien. Que tú (el demandante) seas el propietario, o tengas otro derecho que te faculte a exigir la restitución del inmueble.
- Ausencia de relación contractual. Que no exista un contrato de arrendamiento, comodato u otro vínculo vigente entre tú y quien ocupa el inmueble.
- Ausencia de justificación para la posesión. Que no exista ninguna circunstancia (un derecho real, una situación de hecho reconocida por la ley) que justifique que el ocupante siga ahí.
- Titularidad del bien acreditada por el demandante
- Ausencia de relación contractual con el ocupante
- Ausencia absoluta de justificación para la posesión del ocupante
El precedente vinculante: IV Pleno Casatorio Civil
El IV Pleno Casatorio Civil (Casación 2195-2011-Ucayali, sentencia del 13 de agosto de 2012, publicada el 14 de agosto de 2013) es la referencia obligada en esta materia. Precisó que una persona tiene la condición de precaria cuando ocupa un inmueble ajeno sin pago de renta y sin título para ello, o cuando el título que tenía no genera efecto de protección frente al propietario porque se ha extinguido.
Un punto clave de este precedente: el solo vencimiento de un contrato de arrendamiento no convierte automáticamente al inquilino en precario. Recién adquiere esa condición cuando el arrendador le requiere formalmente la devolución del bien y, pese a ello, no lo restituye. Esto conecta directamente con el desalojo por vencimiento de contrato: hasta que no exista ese requerimiento, la vía más clara sigue siendo el desalojo por vencimiento, no el de precario.
Casos frecuentes de ocupación precaria
- Un familiar (hermano, hijo, sobrino) que vivió en el inmueble "de favor" y ya no quiere irse.
- Un ex conviviente o ex pareja que se quedó en la vivienda tras la separación, sin ningún título sobre el bien.
- Un comprador cuyo contrato de compraventa fue resuelto o declarado nulo, pero que sigue ocupando el inmueble.
- Un inquilino cuyo contrato venció hace tiempo y al que ya se le requirió formalmente la devolución.
- Alguien que ocupó un inmueble desocupado o heredado sin ningún permiso ni contrato.
Jurisprudencia adicional que conviene conocer
Además del IV Pleno Casatorio, la Corte Suprema ha seguido perfilando esta figura en casaciones posteriores, precisando distintos matices sobre cuándo se acredita (o no) la condición de precario, por ejemplo, en situaciones de copropiedad, de posesión compartida entre familiares, o de títulos observados por defectos formales. Cada caso tiene particularidades, por lo que conviene revisar la jurisprudencia más reciente aplicable a tu situación específica junto con tu abogado.
Base legal y jurisprudencia
- Artículo 911 del Código Civil. Define la posesión precaria como la que se ejerce sin título alguno, o cuando el que se tenía ha fenecido. ver fuente
- IV Pleno Casatorio Civil — Casación 2195-2011-Ucayali (sentencia del 13 de agosto de 2012, publicada el 14 de agosto de 2013). Precedente vinculante que fija los presupuestos de la ocupación precaria y precisa que el solo vencimiento del contrato no convierte automáticamente al inquilino en precario. ver fuente
- Artículos 585 a 596 del Código Procesal Civil. Regulan el proceso de desalojo en la vía sumarísima, aplicable también a la ocupación precaria. ver fuente
- Jurisprudencia sistematizada sobre desalojo por ocupación precaria. El Poder Judicial mantiene un repositorio de resoluciones relevantes sobre esta materia. ver fuente
Información referencial actualizada a 2026. Cada caso es distinto; escríbenos para evaluar tu situación concreta.