Morosos en la junta de propietarios: cómo cobrar las cuotas de mantenimiento
Quién cobra y con qué documentos
Cobra la junta de propietarios, representada por su presidente. Para demandar, la ley le exige presentar una copia certificada por notario del acta en que fue nombrado, debidamente inscrita en los Registros Públicos. Si la junta o su presidente no están inscritos, conviene regularizarlo primero en la SUNARP: el riesgo de que el juez rechace la representación es alto. Eso sí, la falta de inscripción no libera al moroso de pagar.
La ley dice que los documentos impagos de las cuotas ordinarias y extraordinarias son títulos ejecutivos. Cuando el propietario acumula 3 meses seguidos de deuda, el presidente puede demandar en el proceso único de ejecución, sin conciliación previa. En la práctica se presentan el recibo o la liquidación de la deuda que emite la administración, el reglamento interno, el acta que aprobó las cuotas o el presupuesto, y los documentos del presidente. Hasta 100 URP (S/ 55 000 en 2026), el caso lo ve el Juzgado de Paz Letrado.
¿Tu junta está lista para cobrar por la vía rápida?
Marca lo que ya tienen. Te decimos si pueden ir directo al proceso único de ejecución o qué les falta.
Marca lo que ya tienen
Con la junta y su presidente inscritos, las cuotas aprobadas, la liquidación y 3 meses seguidos de deuda, el presidente puede demandar en el proceso único de ejecución, sin conciliación previa.
Consultar por WhatsAppOrientativo: cada reglamento interno y cada partida registral tienen sus particularidades. No reemplaza la revisión de los documentos.
Cómo cobrar, paso a paso
- Liquida la deuda mes a mes. Cuotas aprobadas, meses impagos y, si el reglamento interno los prevé, los intereses. Una liquidación clara evita discusiones y es la base de todo lo que sigue.
- Requiere el pago por escrito. Primero un aviso; si no responde, una carta notarial con el monto y un plazo. Tienes un modelo en la guía de carta notarial de requerimiento de pago.
- Ofrece un acuerdo de pago. Un cronograma firmado por el propietario reconoce la deuda y reinicia el plazo para cobrarla.
- Demanda por la vía rápida o concilia. Con 3 meses seguidos de deuda, el presidente puede demandar directo en el proceso único de ejecución, sin conciliar. Si no se cumple ese requisito, primero hay que intentar la conciliación y luego demandar en un proceso común.
- Pide el embargo. Si el propietario no paga, el juez puede ordenar el embargo de sus bienes para asegurar el cobro; normalmente, del propio departamento.
Qué medidas puede tomar la junta y cuáles no
| Medida | ¿Se puede? |
|---|---|
| Quitarle el voto en la junta | Sí, si debe 3 o más cuotas ordinarias o 1 extraordinaria, avisándole antes. Asiste con voz, pero sin voto. |
| Cobrar por la vía ejecutiva | Sí, con 3 meses seguidos de deuda. |
| Publicar la lista de morosos | Sí, con límites: aprobada por la junta, solo con nombres, sin datos personales ni familiares, en un lugar que vean solo los residentes y con deudas exigibles que no estén en juicio. Nunca en redes sociales. |
| Cortar el agua o la luz | No. Un particular no puede cortar servicios básicos para presionar un pago. |
| Impedir el uso del ascensor, las escaleras o los pasadizos | No. El Tribunal Constitucional advirtió que puede ser delito. |
| Prohibirle la piscina, el gimnasio o el salón | No hay una norma que lo permita: la única sanción que prevé la ley es quitar el voto. Consúltalo antes de aplicarlo. |
Circula que las deudas de mantenimiento ya se anotan en la partida del departamento o se reportan a la central de riesgos de la SBS. Eso lo trae el nuevo régimen de propiedad horizontal, el D. Leg. 1568, que recién entrará en vigencia 180 días después de que se publique su reglamento, y ese reglamento todavía no existe. Hoy rigen la Ley 27157 y su reglamento.
Si el departamento está alquilado o se vendió
Frente a la junta responde el propietario, aunque el departamento esté alquilado o vacío. El inquilino paga las cuotas solo si su contrato lo dice, y aun así el propietario responde solidariamente. Si el departamento se vendió con deuda, la ley vigente no dice que el comprador la asuma: la junta debe cobrarle a quien vendió. Por eso, quien compra debe exigir una constancia de no adeudo antes de firmar.
Intereses y plazo para cobrar
La junta puede cobrar intereses por mora si están previstos en el reglamento interno o los aprobó válidamente la junta, sin pasar el tope que fija el Banco Central de Reserva; el exceso se devuelve. Si no hay pacto, solo corresponde el interés legal, desde que se requiere el pago. Para cobrar no hay un plazo especial: por regla, se aplica el de 10 años de las deudas comunes, contado desde el vencimiento de cada cuota, y se reinicia con una carta notarial o un reconocimiento del propietario. Lo explicamos en ¿cuándo prescribe una deuda?.
Lo que no debes hacer
- Cortar el agua, la luz u otros servicios
- Impedir el uso del ascensor o las escaleras
- Publicar la deuda en redes o a la vista de visitas
- Demandar sin el presidente inscrito
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