Lo primero: tienes 5 días para contestar
El desalojo se tramita en el juicio más corto que existe (el proceso sumarísimo). Por eso los plazos son breves y no se amplían. Apenas te notifiquen, anota la fecha y busca un abogado: cada día cuenta.
Desde el día siguiente corren los plazos. Guarda la cédula y todos los papeles que te dejaron.
Presentas tu defensa con tus pruebas. Si quieres cobrar lo que invertiste en la casa, también debes demandarlo hasta ese día.
Debe hacerse dentro de los 10 días siguientes. Si pierdes, tienes 3 días para apelar.
El juez te declara «rebelde» y puede tener por ciertos los hechos que cuenta la demanda. No es automático que pierdas, pero quedas sin la oportunidad de presentar tus pruebas.
Revisa por qué te demandan
Cada causa de desalojo se defiende distinto. Mira qué dice la demanda y ubica tu caso:
| La demanda dice | Tu defensa |
|---|---|
| Que no pagas el alquiler | Que sí pagaste: vouchers, transferencias, Yape, recibos. En esta causa el juez solo acepta documentos, tu declaración y peritajes, no testigos. También puedes alegar que no se cumplió el plazo de la ley: dos meses de renta impaga más quince días. |
| Que tu contrato venció | Que el contrato sigue vigente o que firmaron una renovación por escrito. Ojo: si el contrato venció y el dueño te pidió la casa, ya no basta con seguir pagando. |
| Que eres ocupante precario (que vives sin título) | Que sí tienes un título: un contrato, una compra, una herencia o un permiso por escrito. O que quien demanda no tiene derecho a pedirte el inmueble. |
| Que firmaste una cláusula de «allanamiento a futuro» | Es el llamado desalojo express. Tienes solo 6 días para probar que el contrato sigue vigente o que pagaste lo que se debe. Si no lo pruebas, el juez ordena que salgas en 15 días hábiles. |
Si en cambio te llegó una notificación de un notario, es el desalojo notarial: ahí tienes 5 días hábiles para acreditar que no hay causa (por ejemplo, que pagaste). Al final, igual es un juez quien ordena el lanzamiento.
Qué defensas sí funcionan y cuáles no
Sí sirven:
- Probar con documentos que pagaste
- Probar que el contrato sigue vigente
- Demostrar que quien demanda no es el dueño ni el arrendador
- Acreditar con pruebas sólidas tus años de posesión, si demandan por precario
No sirven:
- Ofrecer testigos de que pagaste, si te demandan por falta de pago
- Prometer que pagarás después
- Decir que no tienes a dónde ir o que tienes hijos (no detiene el juicio, aunque ayuda a negociar)
- Contrademandar al dueño dentro del mismo juicio: en el desalojo no se permite
Decir que ya ganaste la casa por los años de posesión no basta por sí solo para frenar el desalojo. El juez revisa las pruebas que presentes, pero no declara la propiedad en ese juicio. Si tus pruebas son sólidas, el desalojo puede declararse infundado; por eso conviene armarlas bien y, muchas veces, iniciar aparte la prescripción adquisitiva.
¿Puedes cobrar lo que invertiste en la casa?
Si hiciste mejoras (construiste un cuarto, techaste, instalaste servicios), puedes reclamar que te las paguen. Pero hay una regla estricta: si ya te demandaron por desalojo, tu demanda de mejoras tiene que presentarse a más tardar el día en que contestas. Se tramita en un juicio aparte, no dentro del desalojo. Reúne fotos, boletas y presupuestos.
Negociar una salida también es una defensa
Muchas veces lo mejor no es ganar el juicio, sino salir en buenas condiciones. Un acuerdo por escrito puede darte más tiempo para mudarte, perdonarte parte de la deuda o devolverte la garantía. Si se firma ante un centro de conciliación o en el mismo juzgado, queda en firme para los dos. Lo importante es no firmar nada sin entender qué pasa si no cumples la fecha de salida.
Si pierdes: el lanzamiento
Cuando la sentencia queda firme, el juez ordena el lanzamiento: la entrega del inmueble con apoyo de la Policía si hace falta. Se ejecuta contra todos los que vivan ahí, aunque no hayan sido parte del juicio. Si vuelves a entrar dentro de los dos meses siguientes, el dueño puede pedir un nuevo lanzamiento. Y si en el desalojo express el juez reconoce una deuda de alquiler, puedes quedar inscrito en el Registro de Deudores Judiciales Morosos.
Si eres tú quien quiere recuperar un inmueble, la guía para ese lado es cómo desalojar a un inquilino que no paga. Y si todavía no te demandan, pero te están presionando para que te vayas, revisa me quieren desalojar: qué puedo hacer.
Base legal
- Código Procesal Civil, arts. 546, inc. 4, 554 y 556. El desalojo va por proceso sumarísimo; el demandado tiene cinco días para contestar; la audiencia única debe realizarse dentro de los diez días siguientes; la sentencia se apela dentro del tercer día.
- Código Procesal Civil, arts. 461 y 559. La rebeldía causa presunción legal relativa de verdad de los hechos de la demanda; en el sumarísimo no procede la reconvención.
- Código Procesal Civil, art. 591. En el desalojo por falta de pago o vencimiento del plazo solo se admiten el documento, la declaración de parte y la pericia.
- Código Procesal Civil, arts. 593 y 594. El lanzamiento se ejecuta contra todos los ocupantes; nuevo lanzamiento si se reingresa dentro de dos meses. Cláusula de allanamiento a futuro: seis días para acreditar vigencia del contrato o pago; lanzamiento en quince días hábiles; inscripción en el Registro de Deudores Judiciales Morosos.
- Código Procesal Civil, art. 595. La demanda de pago de mejoras del poseedor demandado por desalojo debe interponerse hasta el día de la contestación; no es acumulable al desalojo.
- Código Civil, arts. 911, 1697 y 1700. Posesión precaria; resolución por falta de pago (renta de un mes, más otro mes y quince días); continuación del arrendamiento vencido hasta que el arrendador pida la devolución.
- Ley 30933. Desalojo con intervención notarial: el arrendatario tiene cinco días hábiles para acreditar que no se configuró la causal.
- IV Pleno Casatorio Civil (Cas. 2195-2011-Ucayali). La sola alegación de haber adquirido el bien por prescripción no basta para desestimar el desalojo; el juez valora las pruebas sin declarar la usucapión.
Información general actualizada a octubre de 2026. Cada caso es distinto: escríbenos para evaluar tu situación.